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1.2 Mietvertrag, Kaution

Mietvertrag

Ein schriftlicher Mietvertrag sichert die Rechte für Mieter und Vermieter. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder rechtsunwirksame Klauseln enthält, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Was sollte im Mietvertrag enthalten sein?

Ein Mietvertrag sollte folgende Mindestangaben enthalten:

  • Name und Anschrift der Vertragsparteien
  • genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse und genaue Lage innerhalb des Hauses)
  • Höhe der vereinbarten Miete
  • Beginn und Dauer des Mietverhältnisses
  • Unterschrift beider Vertragsparteien

Des Weiteren sollten die nachstehenden Aspekte im Mietvertrag festgehalten sein:

  • Größe und Ausstattung der Wohnung
  • Nebenkosten und deren Abrechnungsmodus
  • Höhe und Fälligkeit der Mietkaution
  • Befristung und Kündigungsfristen
  • weitere Verpflichtungen des Mieters und des Vermieters

Welche Formen von Mietverträgen gibt es?

  • Staffelmiete:
    Die Miete wird für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart. Jeweils mindestens ein Jahr lang muss die Miethöhe unverändert bleiben.
  • Indexmiete:
    Die Miethöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (Teuerungsrate), den das Statistische Bundesamt für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland aktuell bestimmt hat. Auch hier muss die Miethöhe jeweils wenigstens ein Jahr lang unverändert bleiben.

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  • Zeitmietvertrag:
    Hierbei wird ein Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, das heißt innerhalb des Mietzeitraums ist keine ordentliche Kündigung möglich. Teilt der Vermieter bei Vertragsabschluss mit, er habe nach der vereinbarten Mietzeit zum Beispiel vor, die Wohnung selbst zu beziehen oder als Dienstwohnung zu nutzen, dann ist eine Verlängerung der Mietzeit ausgeschlossen. Nennt er hingegen keinen Grund, kann kein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden.

HINWEIS: Es gibt Mustermietverträge, die man frei im Handel kaufen kann; amtliche Vorlagen gibt es nicht. Achten Sie darauf, dass alles ausgefüllt ist und lesen Sie sich die Vordrucke genau durch; prüfen Sie, inwiefern die Klauseln im Vertrag rechtswirksam sind.

Wer hilft bei rechtlichen Fragen weiter?

Bei Fragen zu Mietverträgen können Ihnen Rechtsanwälte ebenso wie verschiedene Organisationen und Verbände weiterhelfen. Vor einer Unterzeichnung sollten Sie sich den Vertrag auf jeden Fall sorgfältig und vollständig durchlesen. Klären Sie aufkommende Fragen mit ihrem künftigen Vermieter und scheuen Sie sich nicht, fragwürdige Klauseln zu streichen. Bei Streitigkeiten unterstützen Sie auch die ortsansässigen Mietervereine.


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Kaution

Die Kaution ist eine Geldsumme, die Ihr Vermieter von Ihnen als Sicherheit verlangen kann. Er stellt auf diese Weise sicher, dass nach dem Auszug keine Forderungen Ihnen gegenüber offen bleiben, zum Beispiel wenn er Mängel an der Wohnung beseitigen muss.

Wie hoch ist die Kaution?

Die Höhe der Kaution kann frei ausgehandelt werden – mit der Einschränkung, dass sie nicht die Maximalhöhe von drei Nettokaltmieten (ohne Kalt- und Warmnebenkosten) übersteigt. Sie muss nicht zwingend in einer Summe bezahlt werden. Der Mieter kann sie auch in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Zahlung bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.


HINWEIS: Kautionszinsen sind steuerpflichtig. Läuft das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters, führen Banken und Sparkassen die entstehenden Zinsen – also 25 Prozent – an das Finanzamt ab (Abgeltungssteuer). Der Vermieter erhält dafür eine Steuerbescheinigung, die er an den Mieter weiterleiten muss.

Was darf der Vermieter?

  • Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz und von seinem Vermögen getrennt anzulegen.
  • Der Vermieter muss Ihnen die Kaution nach Rückgabe der Wohnung mit den Zinserträgen zurückzahlen.
  • Der Vermieter darf die Kaution aufwenden, um von Ihnen, Ihren Gästen oder Untermietern verursachte Schäden in der Wohnung reparieren zu lassen.

Was darf der Mieter?

  • Sie als Mieter haben nur dann Anspruch auf Rückzahlung der vollen Kaution, wenn Sie alle Forderungen Ihres Vermieters beglichen haben, das heißt wenn keine Miet- und Nebenkosten mehr offen und keine Schäden an der Wohnung zu beheben sind.
  • Sie als Mieter können die Kaution nach Vereinbarung mit Ihrem Vermieter auch in Form einer Bankbürgschaft in Höhe der Kautionssumme aufbringen. Dabei verpflichtet sich eine Bank, für eventuell offene Forderungen des Vermieters bis zur Höhe der Bankbürgschaft zu haften.
  • Sie als Mieter haben auch die Möglichkeit, selbst ein entsprechendes Konto einzurichten und an Ihren Mieter während der Mietzeit zu verpfänden. So ist Ihrem Vermieter wie bei einer Bürgschaft gestattet, auf erstes Anfordern auf das Geld zuzugreifen.

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