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3.2 Gemeinschaft von Wohnungseigentümern

Alle Wohnungseigentümer eines Hauses bilden eine Eigentümergemeinschaft und haben in diesem Verbund gewisse Rechte, Pflichten und Aufgaben. Wichtig ist dabei die Unterscheidung nach Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.


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Rechte als Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer haben Sie grundsätzlich das Recht, über Ihre Wohnung (Sondereigentum) frei zu verfügen, sie zu bewohnen, zu vermieten, zu verpachten oder anderweitig zu nutzen.

Beschränkungen ergeben sich jedoch aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder den Eigentümerbeschlüssen und -vereinbarungen. Beispielsweise kann die Nutzung der Wohnungen als Praxis oder Geschäft ausgeschlossen werden. Andere können Sie von der Benutzung oder von Einwirkungen auf Ihr Sondereigentum ausschließen.

Pflichten als Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer genießen Sie zwar viele Freiheiten – daraus ergeben sich für Sie gleichzeitig aber auch Pflichten:

  • Da Sie für Ihr Sondereigentum selbst verantwortlich sind, müssen Sie dieses auch so instand halten, dass den anderen Eigentümern keine Nachteile entstehen. Das gilt ebenso für die Benutzung des Gemeinschaftseigentums, weil sie Miteigentümer sind.
  • Wenn es notwendig ist, dass Ihr Sondereigentum betreten werden muss, um zum Gemeinschaftseigentum zu gelangen, zum Beispiel um es instandhalten beziehungsweise -setzen zu können, müssen Sie Eingriffe an Ihrem Sondereigentum dulden.
  • An den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen müssen Sie sich entsprechend ihres Miteigentumsanteils beteiligen. Das Gleiche gilt für die Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft

Neben den genannten Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer gibt es auch Aufgaben, denen alle Eigentümer gemeinsam nachkommen müssen.

Bestellung eines Verwalters

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Hierzu gehört gegebenenfalls auch die Bestellung eines Verwalters. Zumindest bei großen Wohnanlagen ist es üblich, dass zunächst der Bauträger einen Verwalter einsetzt, den er höchstens für drei Jahre bestellen kann. Endet dessen Vertrag, entscheidet die Eigentümergemeinschaft über die weitere Organisation der Verwaltung.

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend erforderlich – nur sobald einer der Miteigentümer einen Verwalter verlangt. Der Verwalter kann für die Dauer von höchstens fünf Jahren bestellt werden. Üblich sind jedoch Ein-Jahres-Verträge, weil somit immer jährlich die Leistung des Verwalters geprüft werden kann.


Zu den Aufgaben des Verwalters zählen zum Beispiel:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
  • Hausordnung organisieren
  • Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums
  • Bewirken und Entgegennehmen von Zahlungen und Leistungen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
  • Verwaltung eingenommener Gelder

Eigentümerversammlung

Die Eigentümer müssen Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum gemeinsam treffen. Hierzu dient eine Eigentümerversammlung, die mindestens einmal pro Jahr einzuberufen ist. Dabei hat laut Gesetz jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wenn die Eigentümerversammlung aber in der Gemeinschaftsordnung eine andere Zählweise festlegt (zum Beispiel eine Stimme pro Wohnung), ist das ebenfalls zulässig.

Bestimmte Entscheidungen können nur mit gesetzlich bestimmten Mehrheiten getroffen werden. Dies betrifft insbesondere:

  • Jährlicher Wirtschaftsplan
  • Jahresabrechnung
  • Hausordnung
  • geplante Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Finanzen

Damit das Gebäude betrieben werden kann, wird von der Eigentümerversammlung ein Hausgeld festgelegt, mit dem die Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bezahlt werden. Außerdem müssen die Wohnungseigentümer vom Hausgeld Rücklagen für größere Reparaturen und Ähnliches bilden.

Reicht diese Rücklage einmal nicht aus, kann es sein, dass zusätzlich eine Sonderumlage erhoben wird. Da jeder einzelne Wohnungseigentümer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum besitzt, müssen die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums von allen gemeinsam (anteilig) getragen werden.

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