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Wohnen im eigenen Heim

Wohnungseigentum

Haben Sie sich eine Immobilie (Wohnung oder Haus) gekauft, ist dies Ihr Wohneigentum. Wie der Begriff schon sagt, dient Ihr Eigentum dem Wohnen.Der Begriff des Wohneigentums ist von dem des Wohnungseigentums zu unterscheiden. Unter Wohnungseigentum versteht man im deutschen Recht das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Denn wenn Sie sich eine Eigentumswohnung gekauft haben, dann gehört Ihnen zwar die Wohnung – nicht aber das Haus, in dem sich die Wohnung befindet. Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch).

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (zum Beispiel Büro, Laden, Garage, Keller, Dachboden) verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums sind die Räumlichkeiten, Anlagen und Einrichtungen, die dem Wohnungseigentümer gehören, also zum Beispiel Innentüren, Innenfenster, die Räume der Wohnung oder nichttragende Wände.

Damit Sondereigentum an Wohnungen oder anderen Räumen in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der das Sondereigentum und das Miteigentum ersichtlich ist.

Gemeinschaftseigentum = Miteigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dazu gehören zum Beispiel Eingangsbereiche, Flure, Treppen, Balkone und auch Schornsteine.

Hinweis: Es ist nicht immer einfach, zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Aus diesem Grund gibt es zu diesem Thema bereits zahlreiche Fallrechtsprechung.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, welchem Bereich der Raum oder der Teil des Gebäudes zuzuordnen ist, empfiehlt es sich, sich zu informieren, ob alle Miteigentümer auf die Bereiche angewiesen sind. Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie prüfen und gegebenenfalls auch nachholen, dies als Sondereigentum im Teilungsvertrag zu regeln.

Eigentümergemeinschaft

Alle Wohnungseigentümer eines Hauses bilden eine Eigentümergemeinschaft und haben in diesem Verbund gewisse Rechte, Pflichten und Aufgaben. Wichtig ist dabei die Unterscheidung nach Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Rechte als Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer haben Sie grundsätzlich das Recht, über Ihre Wohnung (Sondereigentum) frei zu verfügen, sie zu bewohnen, zu vermieten, zu verpachten oder anderweitig zu nutzen.

Beschränkungen ergeben sich jedoch aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder den Eigentümerbeschlüssen und -vereinbarungen. Beispielsweise kann die Nutzung der Wohnungen als Praxis oder Geschäft ausgeschlossen werden. Andere können Sie von der Benutzung oder von Einwirkungen auf Ihr Sondereigentum ausschließen.

Pflichten als Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer genießen Sie zwar viele Freiheiten – daraus ergeben sich für Sie gleichzeitig aber auch Pflichten:

  • Da Sie für Ihr Sondereigentum selbst verantwortlich sind, müssen Sie dieses auch so instand halten, dass den anderen Eigentümern keine Nachteile entstehen. Das gilt ebenso für die Benutzung des Gemeinschaftseigentums, weil sie Miteigentümer sind.
  • Wenn es notwendig ist, dass Ihr Sondereigentum betreten werden muss, um zum Gemeinschaftseigentum zu gelangen, zum Beispiel um es instandhalten beziehungsweise -setzen zu können, müssen Sie Eingriffe an Ihrem Sondereigentum dulden.
  • An den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen müssen Sie sich entsprechend ihres Miteigentumsanteils beteiligen. Das Gleiche gilt für die Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft

Neben den genannten Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer gibt es auch Aufgaben, denen alle Eigentümer gemeinsam nachkommen müssen.

Bestellung eines Verwalters

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Hierzu gehört gegebenenfalls auch die Bestellung eines Verwalters. Zumindest bei großen Wohnanlagen ist es üblich, dass zunächst der Bauträger einen Verwalter einsetzt, den er höchstens für drei Jahre bestellen kann. Endet dessen Vertrag, entscheidet die Eigentümergemeinschaft über die weitere Organisation der Verwaltung.

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend erforderlich – nur sobald einer der Miteigentümer einen Verwalter verlangt. Der Verwalter kann für die Dauer von höchstens fünf Jahren bestellt werden. Üblich sind jedoch Ein-Jahres-Verträge, weil somit immer jährlich die Leistung des Verwalters geprüft werden kann.


Zu den Aufgaben des Verwalters zählen zum Beispiel:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
  • Hausordnung organisieren
  • Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums
  • Bewirken und Entgegennehmen von Zahlungen und Leistungen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
  • Verwaltung eingenommener Gelder

Eigentümerversammlung

Die Eigentümer müssen Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum gemeinsam treffen. Hierzu dient eine Eigentümerversammlung, die mindestens einmal pro Jahr einzuberufen ist. Dabei hat laut Gesetz jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wenn die Eigentümerversammlung aber in der Gemeinschaftsordnung eine andere Zählweise festlegt (zum Beispiel eine Stimme pro Wohnung), ist das ebenfalls zulässig.

Bestimmte Entscheidungen können nur mit gesetzlich bestimmten Mehrheiten getroffen werden. Dies betrifft insbesondere:

  • Jährlicher Wirtschaftsplan
  • Jahresabrechnung
  • Hausordnung
  • geplante Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Finanzen

Damit das Gebäude betrieben werden kann, wird von der Eigentümerversammlung ein Hausgeld festgelegt, mit dem die Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bezahlt werden. Außerdem müssen die Wohnungseigentümer vom Hausgeld Rücklagen für größere Reparaturen und Ähnliches bilden.

Reicht diese Rücklage einmal nicht aus, kann es sein, dass zusätzlich eine Sonderumlage erhoben wird. Da jeder einzelne Wohnungseigentümer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum besitzt, müssen die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums von allen gemeinsam (anteilig) getragen werden.

Hausgeld

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass alle Eigentümer in einem Haus die Kosten und Lasten für das Gemeinschaftseigentum zusammen tragen. Darunter fällt der Begriff "Hausgeld", welches in der Regel monatlich auf das geführte Gemeinschaftskonto eingezahlt wird. Die Höhe richtet sich nach dem vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan. Dabei können sich Über- oder auch Nachzahlungen ergeben.

Betriebskosten

Ein wesentlicher Anteil des Hausgeldes wird für die Betriebskosten aufgewendet:

  • öffentliche Lasten des Grundstücks (Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge)
  • Wasserversorgung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Betrieb des gemeinschaftlichen Aufzugs
  • Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile (zum Beispiel Flure, Treppenhäuser, Keller, Waschräume)
  • Gartenpflege
  • Außenbeleuchtung und Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeister und Hausmeisterwohnung, die in gemeinschaftlichem Eigentum steht
  • gemeinschaftliche Antennenanlage
  • sonstige Betriebskosten (zum Beispiel Feuerlöscher, Müllschlucker, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze)
Hinweis: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Weitere Kosten und Lasten

Neben den Betriebskosten haben die Wohnungseigentümer Kosten und Lasten zu tragen für

  • Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Instandhaltungsrücklage
  • Vorratskäufe (zum Beispiel Heizöl)
  • Notgeschäftsführung
  • Verkehrssicherung der gemeinschaftlichen Wege, Zugänge und Zufahrten
  • Verwaltung
  • Aufwandsentschädigung des Verwaltungsbeirats
  • Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Überprüfung (wenn beschlossen) der Jahresabrechnung durch einen Wirtschaftsprüfer
  • anwaltliche Vertretung und Prozessführung der Eigentümergemeinschaft
  • bauliche Veränderungen (nach Abstimmung)

Jahresabrechnung

Nach dem Verwaltervertrag und auch nach dem Wohnungseigentums­gesetz ist der Verwalter dazu verpflichtet, jeweils nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Ziel ist hierbei, die Einnahmen und Ausgaben zu erfassen beziehungs­weise eine Übersicht zu erhalten, wie die gemeinschaftlichen Gelder über das Jahr verteilt verwendet wurden.

Eine bestimmte Gliederung für die Abrechnung ist nicht vorgegeben. Sie sollte aber über folgende Merkmale verfügen:

  • übersichtliche und geordnete Gegenüberstellung von Ausgaben und Einnahmen
  • Kontostände mit Anfangs- und Endbestand
  • Darstellung der Einzelabrechnung inklusive Verteilerschlüssel

Der Verwalter sollte die Rechnung innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellen.

Einzelabrechnung

Neben der Gesamtabrechnung muss der Verwalter auch für jeden Wohnungseigentümer eine Einzelabrechnung erstellen. Die Einzelabrechnung richtet sich nach dem Kostenverteilerschlüssel. Dieser ergibt sich aus dem Miteigentum des Wohnungseigentümers. Berechnet wird der Miteigentumsanteil (MEA) aus der Größe der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche der Eigentumswohnung. In Teilungserklä­rungen und Gemeinschaftsordnungen kann der Verteilerschlüssel abweichend vom Gesetz geregelt werden – zum Beispiel nach der Eigentumsfläche oder nach Wohneinheiten.

Heizkosten

Wird eine Heizungsanlage gemeinschaftlich genutzt, fallen hierbei Kosten zu gemeinschaftlichen Lasten an. Das Gleiche gilt für die Belieferung der Eigentümergemeinschaft mit Fernwärme und Warmwasser. Wie bei den Wohnungsmietern gilt auch hier die Heizkostenverordnung.

Weiter Informationen:

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