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Neuordnung von Grundstücken

Informationen Amt24-Sachsen Redaktion

Oftmals müssen Grundstücksgrenzen verändert oder Grundstücke getauscht werden, um eine beabsichtigte Nutzung (zum Beispiel landwirtschaftlich oder baulich) verwirklichen zu können. Sobald dies in größerem Umfang notwendig wird, weil zum Beispiel ganze Baugebiete neu aufgeteilt, landwirtschaftliche Wegenetze gebaut oder Flächen für ein öffentliches Großbauvorhaben (zum Beispiel eine Bundesstraße) bereitgestellt werden sollen, wird dies in der Praxis sehr schwierig.

Für diese Fälle gibt es bestimmte Bodenordnungsverfahren, die unter behördlicher Leitung durchgeführt werden, um durch Neuordnung die Grundstücke der Größe, Lage und Form nach zweckmäßiger zu gestalten.

Die wichtigsten Neuordnungsverfahren sind Umlegungen nach dem Baugesetzbuch und Flurbereinigungen nach dem Flurbereinigungsgesetz.

Umlegungsverfahren

Mit einem Umlegungsverfahren werden Grundstücke umgestaltet, die in einem abgegrenzten Gebiet liegen. Meistens ist das der Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.

Alle Einzelgrundstücke werden dabei gedanklich vereinigt und Flächen für die öffentliche Nutzung abgezogen. Die restlichen Flächen werden neu in Einzelgrundstücke geteilt. Betroffene Grundstückseigentümer erhalten ein neues Grundstück, das mindestens den Wert ihres alten hat. Ist das nicht der Fall, wird der Unterschied in Geld abgegolten.

Flurbereinigungen

Flurbereinigungsverfahren können aus unterschiedlichen Gründen und mit verschiedenen Verfahrensarten durchgeführt werden. Dazu werden innerhalb eines abgegrenzten Gebietes die bestehenden Grundstücke in einem wertgleichen Tausch zweckmäßig neu geordnet.

Das Flurbereinigungsrecht sieht verschiedene Verfahrensarten vor. Die anzuwendende Verfahrensart richtet sich danach, welche Ziele im Verfahrensgebiet erreicht werden sollen und welche Maßnahmen hierfür notwendig sind. Dabei reicht die Spannweite von kleinen, schnellen und auf rein freiwilligen Vereinbarungen basierenden Verfahren (Freiwilliger Landtausch) bis hin zu Verfahren, die zur Vermeidung von Enteignungen durchgeführt werden (Unternehmensflurbereinigungen).

Regelflurbereinigung

Die Regelflurbereinigung ist das Standardverfahren. Mit ihr werden umfassende Lösungen und Hilfen bei der Erhaltung, Gestaltung und Entwicklung der Wirtschafts-, Wohn- und Erholungsfunktion der ländlichen Räume angeboten.

Maßnahmen des ländlichen Wege- und Straßenbaus, der Dorfentwicklung, der Wasserwirtschaft, des Bodenschutzes, des Naturschutzes sowie der Landschaftspflege können realisiert werden. Durch die gleichzeitige Neuordnung aller Flurstücke können diese Maßnahmen zeitlich und räumlich konzentriert durchgeführt werden.

Vereinfachte Flurbereinigung

Vereinfachte Flurbereinigungsverfahren werden insbesondere dann angeordnet, wenn nur einzelne Ziele einer Regelflurbereinigung erreicht werden sollen.

Die Vereinfachung gegenüber dem Regelverfahren liegt hauptsächlich darin, dass von der Aufstellung eines Wege- und Gewässerplanes abgesehen werden kann.

Unternehmensflurbereinigung

Unternehmensflurbereinigungen werden angeordnet, wenn durch Großbaumaßnahmen ("Unternehmen"), wie zum Beispiel Straßen, Bahntrassen oder Anlagen des Hochwasserschutzes ländliche Grundstücke in großem Umfang in Anspruch genommen werden. Damit Enteignungen einzelner Eigentümer vermieden werden, wird der entstehende Landverlust auf einen größeren Teil von Eigentümern verteilt. Nachteile für die allgemeine Landeskultur (zum Beispiel Durchschneidungsschäden) werden insbesondere durch die Neuordnung der Grundstücke minimiert.

Anordnungsvoraussetzung für ein Unternehmensverfahren ist, dass der Bauherr des Unternehmens zuvor eine Planfeststellung durchgeführt hat, hierfür eine Enteignung zugelassen ist und das Verfahren durch die zuständige Enteignungsbehörde beantragt wird.

Die Kosten des Verfahrens und der Behebung der Durchschneidungsschäden trägt der Unternehmensträger. Für das vom Unternehmen benötigte Land und für die entstehenden Nachteile wird eine Geldentschädigung geleistet.

Freiwilliger Landtausch

Beim freiwilligen Landtausch werden Grundstücke zwischen einigen wenigen Grundstückseigentümern auf rein freiwilliger Basis ausgetauscht. Meist wird dieses Verfahren innerhalb kleiner Verfahrensgebiete angewandt, um zersplittertes Grundeigentum zusammenzulegen, sofern Vermessungsarbeiten und Folgemaßnahmen nur in unwesentlichem Umfang notwendig sind.

Beschleunigte Zusammenlegung

Hierbei handelt es sich um ein Verfahren zur raschen Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft oder zur Durchführung notwendiger Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Dabei sind ein neues Wegenetz und sonstige größere Maßnahmen im Rahmen der ländlichen Entwicklung zunächst nicht erforderlich. Die Zusammenlegung erfolgt nach Möglichkeit durch Tausch ganzer Flurstücke.

Unternehmensflurbereinigung

Unternehmensflurbereinigungen werden angeordnet, wenn durch Großbaumaßnahmen ("Unternehmen"), wie zum Beispiel Straßen, Bahntrassen oder Anlagen des Hochwasserschutzes ländliche Grundstücke in großem Umfang in Anspruch genommen werden. Damit Enteignungen einzelner Eigentümer vermieden werden, wird der entstehende Landverlust auf einen größeren Teil von Eigentümern verteilt. Nachteile für die allgemeine Landeskultur (zum Beispiel Durchschneidungsschäden) werden insbesondere durch die Neuordnung der Grundstücke minimiert.

Anordnungsvoraussetzung für ein Unternehmensverfahren ist, dass der Bauherr des Unternehmens zuvor eine Planfeststellung durchgeführt hat, hierfür eine Enteignung zugelassen ist und das Verfahren durch die zuständige Enteignungsbehörde beantragt wird.

Die Kosten des Verfahrens und der Behebung der Durchschneidungsschäden trägt der Unternehmensträger. Für das vom Unternehmen benötigte Land und für die entstehenden Nachteile wird eine Geldentschädigung geleistet.

Die Unternehmensflurbereinigung ist im Gegensatz zu den anderen Verfahrensarten fremdnützig, das heißt sie dient nicht primär den Interessen der Grundstückseigentümer, sondern soll bei der Umsetzung eines öffentlichen Vorhabens helfen.

Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum

Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften (LPG) konnten unter bestimmten Voraussetzungen in der DDR Gebäude oder Anlagen auf den in die LPG eingebrachten Flächen errichten oder Dritten die Nutzung der Flächen (zum Beispiel zum Bau eines Einfamilienhauses) gestatten. Dies geschah in der Regel ohne Rücksicht auf das Grundeigentum. Es stehen also Gebäude auf (teilweise mehreren) fremden Grundstücken.

Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) derartiges getrenntes Eigentum an Gebäuden und Boden mit Ausnahme von Erbbaurechten nicht vorsieht und unterstellt, dass Gebäude immer dem Grundstückseigentümer gehören, wurde mit dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) ein Verfahren zur Zusammenführung dieses Eigentums eingeführt. Zunächst wird versucht, eine freiwillige Vereinbarung zwischen den Eigentümern herbeizuführen (Freiwilliger Landtausch). Können sich die Boden- und Gebäudeeigentümer nicht einigen, wird durch die Flurbereinigungsbehörde ein Bodenordnungsverfahren durchgeführt. Dabei wird auf der Grundlage einer amtlichen Wertermittlung ein Tauschplan erarbeitet und umgesetzt.

Rechte und Pflichten in Flurbereinigungsverfahren

Mit der Anordnung eines Flurbereinigungsverfahrens durch den Flurbereinigungsbeschluss werden alle Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten im Verfahrensgebiet automatisch (ohne ihr Zutun) Teilnehmer am Verfahren. Die Gesamtheit aller Teilnehmer, die Teilnehmergemeinschaft, führt – vertreten durch einen gewählten Vorstand – gemeinsam mit der (oberen) Flurbereinigungsbehörde beim Landkreis beziehungsweise den Kreisfreien Städten das Verfahren durch.

Als Teilnehmer in einem Flurbereinigungsverfahren können Sie

  • die Vorstandsmitglieder der Teilnehmergemeinschaft wählen oder sich selbst wählen lassen,
  • die Unterlagen zum Verfahren und die eigenen gespeicherten Teilnehmerdaten (zum Beispiel Name, Adresse, Daten der eingebrachten Grundstücke) bei der zuständigen oberen Flurbereinigungsbehörde einsehen,
  • sich von einem Rechtsbeistand oder einem Dritten (mit Vollmacht) vertreten lassen,
  • sich für eine individuelle Auskunft jederzeit an die zuständige obere Flurbereinigungsbehörde, an ein Mitglied des Vorstandes der Teilnehmergemeinschaft oder an den ausführenden Ingenieur des Verfahrens wenden,
  • Ihre Meinung, Anregungen und Bedenken (zum Beispiel zur Wertermittlung) in den Teilnehmerversammlungen einbringen,
  • Widerspruch gegen Verwaltungsakte einlegen,
  • Klage erheben, wenn Ihrem Widerspruch nicht stattgegeben wird und ein ablehnender Widerspruchsbescheid ergeht,
  • vor der Neuverteilung der Grundstücke über Ihre Abfindungswünsche angehört werden und
  • Ihr betroffenes Grundstück trotz Flurbereinigung jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken.

Im Gegenzug sind Sie verpflichtet,

  • sich über die öffentlichen Bekanntmachungen im Zusammenhang mit dem Neuordnungsverfahren zu informieren,
  • bei der Ermittlung der Eigentümerdaten mitzuwirken, zum Beispiel durch Berichtigung von falschen Eigentümerdaten im Grundbuch (Erbfälle, etc.) oder der Benennung eines gemeinsamen Vertreters bei Eigentümergemeinschaften,
  • bestimmte Handlungen ohne vorherige Genehmigung der Flurbereinigungsbehörde zu unterlassen (zum Beispiel Nutzungsartenänderungen der Grundstücke),
  • bei der Neugestaltung Ihres Grundbesitzes mitzuwirken ("Wunschtermin"); anderenfalls entscheidet der Vorstand der Teilnehmergemeinschaft, und
  • die finanziellen Eigenleistungsanteile, die die Teilnehmergemeinschaft zu tragen hat, anteilig aufzubringen.

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