Ruinen. Wann lässt die Stadt Häuser abreißen?

In der Regel gehören die betroffenen Gebäude nicht der Stadt. Es handelt sich um brachgefallene Häuser, dessen Eigentümer ihren Verpflichtungen zur Modernisierung oder Instandsetzung der Immobilie nicht nachgekommen sind. Wenn die Stadt ein Gebäude abreißt, müssen städtebauliche Missstände vorliegen. Das bedeutet, die bauliche Anlage entspricht nicht mehr den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage entschieden beeinträchtigt ist.

Die betroffenen Gebäude werden je nach Schadenumfang in drei verschiedene Gefahrenklassen eingeteilt. Im Jahr 2023 gab es sechs Objekte im Stadtgebiet, die der Gefahrenklasse A zuzuordnen sind, da sie einen ruinösen Charakter aufweisen und bei denen in der Regel ein Abbruch oder Teilabbruch erforderlich ist.

Ein sanierungswilliger Investor kann jederzeit eine Immobilie von einem privaten Eigentümer erwerben. Allerdings sind bei diesen Problemhäusern die Eigentumsverhältnisse oftmals ungeklärt. Nicht selten sind 25 oder mehr Eigentümer im Grundbuch eingetragen beziehungsweise die Eigentümer sind unbekannt verzogen oder bereits verstorben. Eine Eigentümer- beziehungsweise Erbenrecherche ist sehr umfangreich und aufwendig. Unter Umständen muss auch ein Nachtragsliquidator eingesetzt werden. 

Für die Gebäude, die die Stadt über das Duldungsverfahren (§ 179 BauGB) zurückbaut, werden im Vorfeld immer Verkehrswertgutachten erstellt, die den tatsächlichen Wert der Immobilie ermitteln. Die Gutachten weisen bei allen Schrottimmobilien einen negativen Ertragswert aus.

Oft ist der Stadt der Verfall von Immobilien bekannt, jedoch gestaltet sich die Kontaktaufnahme zu den Eigentürmern schwierig bis unmöglich, vor allem, wenn diese im Ausland wohnen.

Kommen Eigentümer ihren Verpflichtungen zur Gewährleistung von Sicherheit und Ordnung nicht nach, werden sie durch die Stadtverwaltung entsprechend dazu aufgefordert. Sind die geforderten Maßnahmen nicht oder nicht ausreichend durchgeführt worden, werden diese per kostenpflichtigem Bescheid formell angeordnet und gegebenenfalls mit Zwangsmitteln, zumeist Zwangsgeld oder kostenpflichtiger Ersatzvornahme, durchgesetzt. Maßnahmen bei Gefahr im Verzug werden durch die Stadtverwaltung als zuständige Behörde unmittelbar angeordnet und beauftragt und sind ebenso kostenpflichtig. Entstandene Kosten werden durch einen Kostenbescheid in Rechnung gestellt. Nicht beglichene Forderungen können nach erfolgten Mahnverfahren durch Zwangsversteigerung des Gebäudes eingeholt werden.

2023 hat Plauen rund 42.000 Euro ausgegeben, um erforderliche Maßnahmen zur Gewährleistung von Sicherheit und Ordnung an den Objekten vorzunehmen, die eigentlich der Eigentürmer hätte vornehmen müssen. 

Eine Ersatzvornahme ist eine Maßnahme des Verwaltungszwangs, bei der eine Behörde eine eigentlich vom Betroffenen selbst zu erfüllende Pflicht an seiner Stelle durchführen lässt – auf dessen Kosten.

So kann, wenn jemand einer behördlichen Aufforderung (z. B. zur Sicherung eines einsturzgefährdeten Gebäudes) nicht nachkommt, die Behörde die Maßnahme selbst veranlassen oder einen Dritten beauftragen, z. B. ein Bauunternehmen oder einen Sachverständigen.

Die Kosten eines Abbruches können nicht pauschal angegeben werden. Sie richten sich nach der Gebäudegröße, ob das Gebäude freistehend ist oder sich in einer Reihenbebauung befindet sowie nach vorhandenen und zu entsorgenden Baustoffen.

In die Gesamtsumme gehen neben den eigentlichen Kosten für den Abbruch weiterhin auch Kosten für Planungen (Objektplanung, Statik für Verankerungen des Nachbargiebels, Kampfmitteluntersuchungen, Entsorgungs- und Verwertungskonzepte, Beweissicherung etc.) sowie Kosten für Sanierung der Nachbargiebel und deren Abdichtung im Kellerbereich ein.

Das Land Sachsen hat speziell zu dem Thema Brachenberäumung eine Förderrichtlinie erlassen, die es den Kommunen ermöglicht, bauliche Anlagen auf Grundstücken zu beseitigen, für die der Eigentümer weder für eine Sanierung noch für einen Abbruch in Anspruch genommen werden kann.

Die Stadt Plauen nutzt das Förderprogramm und erhält für den Rückbau von Gebäuden, die über das Duldungsverfahren (§ 179 BauGB) zurückgebaut werden, 90 Prozent Finanzhilfen. Das bedeutet, die Stadt muss nur 10 Prozent der Gesamtkosten selber tragen.

Mit Hilfe von Fördermitteln konnten in den letzten Jahren durch die Stadt einige ruinöse Gebäude abgebrochen werden, zum Beispiel in der Chamissostraße sowie der Rückert- und Trockentalstraße.

Gefördert werden insbesondere Ausgaben für:

• Vorbereitung der Beräumung der Brache, insbesondere Planung, etwaige Baugrunduntersuchungen sowie notwendige Aufwendungen für einen Rechtsanwalt
• Abriss und Beräumung von baulichen Anlagen sowie Sicherungsmaßnahmen an Gebäuden auf benachbarten Grundstücken
• einfache Begrünung

Eine Förderung beziehungsweise Unterstützung für private Hauseigentümer für einen geförderten Abriss beziehungsweise eine Sanierung gibt es nur in Städtebaufördergebieten.

Für jedes Abbruchobjekt wird ein Verkehrswertgutachten erstellt, in dem die Modernisierungskosten und Abrisskosten ermittelt werden. Bei den Schrottimmobilien ist der Ertragswert immer negativ. Das bedeutet, eine Sanierung des Objektes wäre nicht wirtschaftlich.

2024 wurden sechs ruinöse Gebäude abgerissen.

Die Grundstücke der abgerissenen Gebäude sind größtenteils nicht im kommunalen Eigentum. Sie werden nach dem Rückbau in der Regel zwangsversteigert.

Von leichten Gebäudeschäden wie losen Dachziegeln sowie offenen Türen und Fenstern waren im Jahr 2023 335 Objekte betroffen. 211 Objekte konnten aus der Gefahrensituation durch Abbruch oder Sanierung aus der Auflistung insgesamt in den letzten Jahren herausfallen.